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Le foncier dans tous ses états : Spéculation et opacité

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Le foncier pâtit de problèmes aussi variés que composites qui plombent sa contribution au développement du pays. Abdelouahed Idrissi, docteur urbaniste, ingénieur d’Etat et juriste réussit, dans cet entretien, à apporter des éclairages divers sur la crise du foncier. Pour ce professeur de l’Institut national d’aménagement et d’urbanisme (INAU), des actions volontaristes doivent intervenir pour dynamiser une politique urbanistique cohérente et équilibrée entre les divers acteurs.

PERSPECTIVES MED : AU COURS D’UN EXPOSE QUE VOUS AVEZ PRESENTE A L’OCCASION DE LA TENUE DU PREMIER CONGRES DE L’UGM AU MAROC, VOUS AVEZ EVOQUE L’EXISTENCE D’UN CERTAIN NOMBRE DE DYSFONCTIONNEMENTS DE LA POLITIQUE FONCIERE ET LA GESTION DE L’ESPACE, POUVEZ-VOUS NOUS EXPLIQUER LESQUELS ?

ABDELOUAHED IDRISSSI : La question du foncier constitue une problématique composite, multidimensionnelle et multi-acteurs. Il y a une multitude de problèmes et de dysfonctionnements qui y sont relatifs. Ceux-ci se partagent entre des dysfonctionnements d’ordre général et d’autres d’ordre réglementaire. Parmi les premiers, on peut citer l’injustice foncière générée par les documents d’urbanisme et «l’incapacité » des pouvoirs publics de libérer les emplacements réservés aux équipements publics par ces plans. S’y ajoute, également, l’opacité du marché foncier conjuguée au phénomène délétère de la spéculation foncière. Dans ce contexte, la spirale des prix et les mécanismes du marché foncier échappent à la règle de l’offre et la demande. Cela implique la déficience de la gouvernance en la matière marquée par le manque d’une politique foncière clairvoyante et la prééminence des politiques foncières de secteurs.
Il est clair que la parcellisation excessive, notamment dans les zones périurbaines et côtières et l’enclavement du rivage de la mer à cause de l’émiettement du parcellaire sont des problèmes qui ne cessent de s’amplifier. Il y a lieu de souligner, dans ce sens, que cela donne lieu à un amenuisement de la surface agricole utile (SAU), surtout autour des villes accusant des dynamiques urbaines. Etant donné que 55% des exploitations agricoles sont de moins de 5 ha, la hausse des prix avive la vente desdites exploitations. Dans certains cas, on peut même mettre en évidence la concurrence non équilibrée entre le secteur public et le secteur privé.
Il serait encore important de mettre l’accent sur l’obsession incessante du foncier et de l’immobilier comme source de dysfonctionnements du système foncier. La propriété foncière demeure un idéal social constituant un gouffre d’argent aux dépens de développement économique.

Pour ce qui est des dysfonctionnements d’ordre réglementaire, il y a lieu de citer l’urbanisme dérogatoire comme source de spéculation foncière, de mitage urbain et d’industrialisation anarchique. Le Maroc a adopté une « réglementation » non réglementaire par les circulaires prétendues facilitatrices et incitatives à l’investissement. Il serait irrationnel de sacrifier la réflexion intégrée à la circonstance, le durable à l’éphémère, la prospective au rapiéçage. En outre, on reproche à la loi d’être rigide et insuffisante. Or, une partie du dispositif actuel n’est pas mise en œuvre, à titre d’exemples la contribution à la création de la voirie communale conformément aux articles 37, 38 et 39 de la loi 12-90 relative à l’urbanisme ou encore le partage de la plus-value générée par l’urbanisme entre l’Etat et les propriétaires fonciers comme prévu dans l’article 59 de la loi n°7-81. Cet article stipule que « lorsque l’annonce ou l’exécution des travaux ou opérations publics confère à des propriétés privées une augmentation de valeur supérieure à 20%, les bénéficiaires de cette augmentation ou leurs ayants droits sont solidairement redevables envers la collectivité intéressée d’une indemnité égale à la moitié de la totalité de la plus-value ainsi créée. En aucun cas l’enrichissement restant acquis au redevable ne soit inférieur à 20% ».
Les dysfonctionnements précités sont loin d’être exhaustifs, on peut évoquer, également, une multitude d’éléments de la problématique foncière comme la question des statuts fonciers, la propriété en indivision, etc.

QU’EN EST-IL DU DISPOSITIF INSTITUTIONNEL ?
A.D : Dans le domaine du foncier, le Maroc accuse une situation de léthargie. On peut taxer l’action publique d’incohérence, en l’absence d’une politique foncière clairvoyante et la prééminence des politiques foncières sectorielle (de secteurs). Cette incohérence de l’action publique n’est pas sans impact sur la gestion et la production de l’espace urbain.
Serait-il pertinent de parler de la complexification du système d’acteurs et les modalités de décision y afférentes ? Cette complexification est corollaire de la multiplicité d’acteurs, du morcellement du pouvoir de décision et du tiraillement de compétences entre les institutions publiques majeures. Pour ne citer que les acteurs principaux en matière de gestion du foncier, on trouve les ministères de l’Agriculture, des Finances, de l’Intérieur, des Habous, etc. Il y a aussi les institutions décentralisées et déconcentrées, à savoir l’Agence nationale du cadastre, de la conservation foncière et de la cartographie (ANCFCC), l’institution du Wali en tant que président de la commission régionale des opérations foncières instituée par le décret du 29 décembre 2004, la Direction et les délégations des domaines de l’Etat, le nidarat des habous, les agences urbaines comme établissements publics chargés de la planification et la gestion urbaine, le holding d’aménagement Al Omrane, la Compagnie Générale Immobilière (CGI) …
Ainsi, nul ne peut nier l’éclatement et l’incohérence du dispositif institutionnel précité quant à la maîtrise et la gouvernance du foncier, ce qui provoque souvent un phénomène de cloisonnement entre les institutions publiques et de dilution de l’action publique, sachant que notre pays ne dispose ni d’institution à même de produire et de gérer l’information foncière, ni de juridiction spécialisée. La création d’une agence foncière régionale est une recommandation récurrente, à même d’estomper la déficience de la gouvernance en la matière.
L’Etat manque de volontarisme. Il n’a pas pu engager des réformes structurelles dans le domaine du foncier. Les réticences des pouvoirs publics sont manifestes, au point de souligner le flou qui existe dans les choix politiques et les objectifs. Le discours sur l’équité foncière, la promotion de l’investissement, la démocratisation des processus et la simplification des procédures, tout cela ne s’est pas traduit dans des dispositions claires. Toutefois, on reconnait la difficulté de mettre en place un dispositif de régulation et d’arbitrage entre les intérêts divers et divergents.
Comment réajuster les rôles d’acteurs? Comment concilier entre un urbanisme normatif, la spirale du foncier et l’insolvabilité des pouvoirs publics? Comment concilier entre l’intérêt général et l’intérêt particulier? Comment organiser et gérer les différents métiers de l’urbanisme et du foncier qui entretiennent parfois des relations conflictuelles et souvent des concurrences et des rivalités? C’est un questionnement qui s’impose et auquel il faut apporter des réponses claires et courageuses. L’attention doit porter non seulement sur les modes les plus efficaces et efficients du management du foncier mais aussi sur l’exercice du pouvoir et de la gestion de l’espace.

COMMENT CELA PEUT-IL SE FAIRE?
A.D : Déjà, il faut trancher le type du cadastre à adopter ou à améliorer à l’échelle nationale. Il va sans dire que le cadastre est un système normalisé d’information du territoire qui décrit et met à jour toute l’information relative aux parcelles et aux droits réels qui y sont rattachés. A ce propos, j’aimerai souligner que la puissance coloniale française a expérimenté le cadastre dit juridique à l’échelle nationale alors qu’elle a instauré le cadastre dit fiscal en France. En effet, le cadastre juridique est basé sur la publicité du bien foncier, sa délimitation et son levé topographique et son immatriculation. C’est un processus de purge juridique et de sécurité des droits, mais il est trop coûteux, compliqué et sporadique. D’ailleurs, durant presque un siècle, l’assiette foncière immatriculée ne dépasse guère 7% du territoire national.

PEUT-ON COMPRENDRE, ALORS, QUE VOUS SUGGEREZ LA MISE EN PLACE DU CADASTRE FISCAL ?
A.D : Il serait hâtif de faire une telle recommandation. Je pense qu’il faut ouvrir un débat sur cette question. Chaque système présente des avantages et des inconvénients. Le cadastre fiscal est un instrument d’inventaire global du foncier qui repose sur l’imposition sur la propriété et l’imposition par destination. Il y a d’autres systèmes mis en vigueur dans le monde, à savoir le cadastre général, le cadastre à buts multiples, le cadastre 3D, etc.
L’administration du foncier au Maroc n’est pas tout à fait défaillante, mais elle accuse un retard considérable qui hypothèque la mobilisation du sol. Parallèlement au cadastre juridique, l’Etat a mis en place un autre cadastre dit cadastre national visant à établir une couverture cartographique sur la base des propriétaires apparents pour accompagner le développement hydro-agricole, mais cet effort reste en deçà des aspirations tant publiques que privées. Pendant plus de 40 ans, on n’a pas dépassé la délimitation foncière de 1.600.000 ha, soit 2% du territoire national et 18% de la surface agricole utile.
De même, le Maroc a institué en 1983 l’agence foncière nationale chargée d’inventorier les biens publics, urbains et périurbains notamment. Le bilan est de l’ordre de 650.000 ha, soit 3.5% des biens publics, ce qui confirme les limites de l’action publique, malgré les grands efforts entrepris jusqu’à présent.
Si je ne m’abuse, l’amélioration des procédures en vigueur, la responsabilisation davantage et la mise à niveau du secteur privé, la réorganisation des rôles d’acteurs publics s’avère nécessaire pour rehausser les processus et aviver le secteur du foncier. D’ailleurs, l’ANCFCC, l’institution du Wali et du Gouverneur et l’Agence Urbaine ont besoin, chacune et à part entière, d’analyses profondes afin de pouvoir définir les remaniements nécessaires à la performance escomptée. Quoiqu’il en soit, une série de réajustements sont à entreprendre pour pallier les aspects de tiraillement et de déficience qui entachent l’organisation administrative établie.
Il faut améliorer les relations qui interagissent entre l’ANCFCC, l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes et les ingénieurs géomètres topographes qui exercent à titre privé pour apaiser un état de crispation, bien qu’il soit généralement latent. Les tiraillements comme les frictions existent encore, notamment, à cause de la « tutelle » exercée par l’ANCFCC sur le traitement et la gestion des dossiers cadastraux et l’exercice de la profession de l’ingénierie topographique.
Considérant les impératifs de la compétitivité territoriale, les préoccupations et les priorités de l’ANCFCC sont à repenser pour la convertir en un véritable vecteur de production, de partage et de gestion de l’information foncière. Ce faisant, une recomposition institutionnelle s’avère nécessaire pour dépasser les avatars de la gouvernance foncière et construire ou conforter la culture de synergie entre les différents acteurs.

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