L’immobilier dans la tourmente : Marasme à tous les étages !

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De tempêtes en tornades, le secteur de l’immobilier gîte dangereusement de tous les côtés. Des groupes habitués à afficher leurs performances peinent à cacher leurs déconvenues. Les banques deviennent de plus en plus sévères dans la gestion d’un portefeuille à problèmes. Et l’Etat tente de sauver les meubles. Un roman à rebondissements. Sans les sagas familières de bien des familles qui ont transformé la pierre en or !

Durant les deux dernières années, un net ralentissement marque de son empreinte l’immobilier et ce à tous les étages. L’euphorie des années 2000 semble avoir cédé la place à une crise qui rappelle à plusieurs égards les prémices d’éclatement de la bulle immobilière comme ce fut le cas pour nos voisins ibériques. Embolie sectorielle qui a mis l’Espagne à genoux. Dans ce sens, la responsabilité de l’Etat est engagée, dans son rôle de régulateur. Des défaillances en termes de vison mais aussi de gouvernance sont signalées par nombre d’acteurs aussi bien publics que privés. Sur leurs nuages, les professionnels semblent confiants quant à leur avenir arguant que le déficit en logements est loin d’être comblé. Cependant, dans la réalité, les stocks enflent asphyxiant nombre d’opérateurs qui, toutes tailles confondues, se voient désormais refuser tout nouveau financement nécessaire à leurs nouveaux projets. Face à des robinets fermés, ils se contentent de payer leurs échéances échues à coup de ventes providentielles. Quoi de mieux qu’une bonne crise, dit-on, pour réformer un secteur dont la panne est à craindre !
L’adage selon lequel « quand le bâtiment va tout va » se traduit dans un sens plus large que celui évoqué par le ministre directement en charge du dossier ou le gouvernement. Quand le bâtiment marche cela veut dire que les entreprises (PME-PMI pour la plupart) s’activent, générant des salaires pour un bon nombre de cadres moyens outre la réserve d’ouvriers (qu’on a créée à partir des années 60 dans certaines régions où l’on n’a pas construit d’écoles) qui travaillent dans les chantiers. La crise est là, parole de banquiers, incitant à une refonte en profondeur si l’on veut sortir du carcan « pompier pyromane » !

Déficit de gouvernance
A la lumière du dernier recensement, le déficit en logement constaté par le ministère de l’Habitat, toutes catégories confondues, cumule à pas moins de 470.000 unités. Le déficit incite, en toute logique, à ce que la machine de la production s’emballe alors même que l’offre s’essouffle et que les stocks débordent. Pourquoi est-on face à un constat des plus contrastés? Des acteurs tentent une explication en soulignant que ces 470.000 unités englobent la classe moyenne pour laquelle aucune offre dédiée ne semble avoir été au rendez-vous. Et qui dit habitat pour classe moyenne dit un pouvoir d’achat ne dépassant pas les 800.000 dirhams. Ayant boudé un tel gisement, les promoteurs demandent plus de faveurs à l’Etat pour s’y investir. Ceci étant, il ne faut pas jeter la pierre aux seuls promoteurs pour leur propension à tomber si facilement dans l’affairisme et à se contenter de gérer une rente. Car l’inadéquation entre l’offre et la demande dépasse la simple avidité des promoteurs immobiliers. Pour exprimer les conséquences d’une politique d’aménagement du territoire des plus aléatoires. En la matière, c’est l’Etat qui en est le principal responsable. Pour absorber les flux de demandes en habitation, vu que le prix à l’intérieur de l’ancien centre-ville est en accroissement continu, on a créé des villes satellites à proximité des grands centres urbains. Cette extension s’est faite, bien entendu, au détriment du rural doublement pénalisé : par la spéculation aussi bien par la perte de terres fertiles. L’objectif du gouvernement qui promeut ces banlieues visait à modérer les prix. Mais la réalité est tout autre. Prenons l’exemple de la France, la mise pour l’acquisition d’un appartement à l’intérieur de la ville permet d’acheter un pavillon ou une villa à l’extérieur de la ville. Cette mécanique-là n’a pas réussi au Maroc, car les banlieues diffèrent en fonction du promoteur installé comme en témoignent les prix pratiqués dans la banlieue casablancaise (verte et aménagée de Bouskoura ) ou les prix affichés dépassent l’entendement. Ce cas de figure est principalement dû à la non intervention de l’Etat dans la régularisation des prix. Car le promoteur explique l’envolée des prix par l’acquisition du terrain aménagé. Sinon, pour le reste des banlieues, l’anarchie règne. Le manque d’infrastructures de base (équipements sociaux et transport) éloigne le foncier et l’offre immobilière des aspirations de dignité nourries par le marocain moyen. Ajouté à cela le laisser-faire des autorités en terme d’urbanisme, l’anarchie régnante n’encourageant pas les gens à s’installer dans des banlieues amputées de tout.

Délit d’initié
Si l’on s’attarde sur la problématique des banlieues et la politique des villes nouvelles dédiées, on est vite rattrapé par un constat des plus alarmants. Quand l’Etat exprime la volonté d’équiper une région, l’information tombe vite dans l’oreille de quelques initiés contribuant ainsi à embraser les prix. Et généralement, c’est au profit des grands groupes de la place que tout ceci s’opère. Là où il y a les mastodontes de l’immobilier, on fait le nécessaire, côté intervenants publics, pour offrir les installations de base pour une vraie ville. « Ce sont des machines. Ils viennent quelque part, on leur ouvre les routes et on les raccorde au réseau électrique. Au lieu de 50 dirhams le mètre carré, on se retrouve vite à 1500 dirhams…Et la spéculation démarre. Ce sont eux qui font les prix. Ils ont fait ce qu’ils voulaient à Casablanca, Marrakech auparavant… », déplore ainsi un professionnel. Et à plus petite échelle, les élus locaux s’agitent dans le sillage des requins de l’immobilier. Il en va ainsi lors de l’élaboration des plans d’aménagement, démocratie oblige. Car ce sont les portes de l’affairisme qui s’ouvrent aux édiles. Et en grand ! Or le foncier aménagé se fait aux frais des contribuables. Ce sont des avances que fait l’Etat car une fois un territoire est ciblé et aménagé, le promoteur paie pour avoir son plan de lotissement et impacte ce prix sur le citoyen. Cela sans parler des recettes dédiées aux communes en charge d’assurer le suivi des infrastructures. C’est de l’argent récupéré et l’Etat ne perd rien in fine. Sauf lorsque les appétits des uns et des autres se font tellement forts…
Un acteur de la place qui s’interroge sur la pertinence de la politique des prix rappelle que le pays a perdu, en succombant au diktat des agioteurs, une aubaine non négligeable. Les étrangers, rappelle-t-il, achetaient de l’immobilier dans le royaume lorsque la compétitivité était respectée. Mais depuis qu’ils ont vu que les prix ont commencé à flamber, ils se sont détournés vers l’Egypte ou ailleurs privant ainsi le pays de rentrées en devises conséquentes. « On a créé notre propre crise », s’indigne un opérateur de la place qui assure que « le prix a tellement augmenté qu’il a dépassé le pouvoir d’achat ». Pour donner plus de corps à une telle certitude, rien de mieux que de citer l’exemple d’un couple de cadres qui gagnent 30.000 dirhams par mois. A eux deux, ils ne peuvent pas dépasser un endettement de plus d’un millions de dirhams pour acquérir un logement et vivre dans un cadre agréable. « Or il n’y a rien à acheter avec 1 million de dirhams », confirment les divers acteurs du secteur. Il n’y a qu’à voir les prix placardés…

Retour aux sources
La crise du secteur immobilier a commencé en 2006 lorsque la spéculation battait son plein avec des intermédiaires qui achetaient des terrains à 3000 Dh le mètre carré pour les revendre le lendemain à 5000 Dhs. Les vannes des crédits étaient ouvertes permettant aussi bien aux banques d’engranger des bénéfices records qu’aux promoteurs de s’enrichir sans contrôle et sans payer d’impôts. Un enrichissement accompagné d’un appauvrissement des classes moyennes soumises à la dure loi du marché exigeant le paiement d’une partie en noir. L’Etat avait lancé le programme du logement économique en laissant libre court à la spéculation. La régulation n’est intervenue que dans le social alors que l’Etat aurait dû prendre le taureau par les cornes bien avant. Les premiers logements encouragés par l’Etat entre 2003 et 2004, les logements économiques à 200 000 Dhs, représentaient une réussite en termes de ventes. Car on a laissé la porte ouverte à la spéculation. Plusieurs personnes aisées n’ont pas hésité à spéculer sur un produit social : cela explique les achats en masse de logements économiques pour spéculer. Les pouvoirs publics ont laissé faire alors qu’ils auraient dû imposer aux acheteurs d’apporter des certificats d’indigence dans le but de prouver qu’ils répondaient réellement aux critères définis pour l’acquisition d’un logement économique. Si le coût de revient d’un logement économique était de 80 000 à l’époque, le bénéfice net atteignait le seuil des 120 000 Dh, aisément dépassé lorsque la pratique du noir était usitée. Les opérateurs se sont faits des billes en or en ayant bénéficiés de plusieurs faveurs (exonérations TVA 20%). Le cash coulait à flots ininterrompus facilitant l’entrée en bourse de quelques mastodontes. Rien que le fruit de la TVA récupérable par les promoteurs était de l’ordre de 27 Mrds de Dhs par an. Avec le logement économique, « c’est le beurre et l’argent du beurre » qui allait contribuer à engraisser bien des acteurs qui plus est étaient affranchis des droits de conservation et d’enregistrement.
Voilà comment le secteur immobilier a généré un trop plein de cash qui s’est raréfié avec le temps. Enfantant ainsi des géants aux pieds d’argile. Que de promoteurs de la place endurent aujourd’hui les pires difficultés pour garder un semblant de solvabilité. Jusqu’où ira la crise ?

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